2022年理财排行榜 房地产 三十年后房价会降至什么位?未来房价是上涨还是下跌

三十年后房价会降至什么位?未来房价是上涨还是下跌

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三十年后的房价会如何?谁也无法预测。但是,三十年后的一些规律和现象是大概率会出现的。我们从这些必然会出现的现象和规律去猜测未来三十年后的房价会如何演变,或许可以“管中窥豹”之一二。

房价

从世界多数国家,在经历类似我国目前阶段之后的发展角度来看,其中,日本,韩国,与我国的可比性最强——同样是曾经的制造业大国,同样经历了发展中国家到发达经济体。

从这个角度来看,第一,人口出生率下降——持续下降;第二,老龄化严重;第三大城市人口集中度快速提升和过度集中;第四,经济进入增速稳定,但是增速非常低的阶段。

而我国目前的阶段是什么?

依旧处在日本在80年代经济泡沫破裂前的阶段:人口继续增长(增速开始下滑);经济增速依旧非常高6%以上(日本在经济泡沫破裂前后的十几年,增速最高也就5%左右);人口出生率,和老龄化现象开始出现,但是没有形成结构性问题;一线城市和超二线城市人口密度大,北上广深大约1500-2500万人口,二线诸如杭州人口800万以上。

如果简单看日本和韩国,基本可以看到未来三十年后的我国房价总体趋势:

第一,大城市人口虹吸现象。

年轻人向往大城市带来的工作机会多,生活丰富,社会配套设施完善发达,而持续从中小城市,三四线城市向一二线城市持续集中,从而造成三四线城市特别是偏远和落后地区的人口逐步加速减少。

第二,大城市的房价持续上涨或者保持高位,而三四线城市的房价无人问津。

人口结构,和人口的知识结构的变化,目前已经非常明显了:人口往具备产业和大型公司的城市流动;人口的知识结构随着高峰教育的基数和时间推移,在全国人口的占比是逐年提升。类似70-80后那种,初中文化出来打工的人口比重必然持续和快速下降;

而人口结构和人口的知识结构的比重的快速改变必然决定了他们从事第三产业,比如服务和软件,互联网等行业的占比在持续提升,而这些行业的主要就业机会在大城市。流出三四线城市,导致三四线城市的房产供求关系加速和快速恶化,即“有房没人”。

第三,老龄化

老龄化的结果不仅仅是社会年龄结构的必然趋势,也是经济增速到了发达国家阶段的必然趋势,带来的后果从房产角度看,就是“老人持有房产多”,第二,“刚需不足”——因为婚房和改善住房的需求快速下降。第三,大规模拆迁改造的需求消失——因为没有需求,因为高层房产拆迁的利益不符合市场经济规律。第四,社会配套设施建设开始减缓或者消失,比如幼儿园,学校,因为新生人口比重的下降,造成原来我们这个时代的这些社会配套设施在未来成为过剩。

因此,总结起来,未来三十年后,房价集中表现在,特大城市房产供不应求,多数城市人口严重流出,房价缺乏GDP似的人为驱动动机导致房价不会像现在一样人为驱动上涨。

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作者: 如松

如松新浪博客,财经名博。如松,本名马春波,工学硕士,独立经济理论和经济趋势研究者,金融期货业专业人士,曾就职于中国科学院、国有企业、外商独资企业和政府职能部门,拥有外商独资企业和国企领导经历,对货币的内在规律研究有独到的见地,擅长行业趋势和行业拐点的判断,对商品的价格走势能够做出独立的分析;创造性地提出了人权货币、如松法则、信用红利等见解;著有金融类畅销书《如松看货币之道》、《如松看人权货币》。
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