2022年理财排行榜 贷款 房贷年限怎么选择?房贷时间越长越好还是越短越好

房贷年限怎么选择?房贷时间越长越好还是越短越好

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贷款买房,“房贷”的时间是越长越好还是越短越好?房贷年限如何选择,每个购房者情况各不相同,应该具体分析。买房的贷款时间是否是越长越好?下面通过具体数据进行比较。

房贷利率因素:

每个购房者购房时间不同,贷款金额不同,银行不同,房贷利率也各不相同。

下面假设按照商贷100万,贷款期限20年与30年,基准利率4.90%与利率上浮三成6.37%,贷款方式等额本金,分别比较一下总利息支出情况:

1、房贷基准利率4.9%计算,贷款期限20年与30年比较:

贷款期限20年,利率4.9%,每月还款额为6544.44元,20年总计利息支出为57.06万元;

房贷时间计算

贷款期限30年,利率4.9%,每月还款额为5307.27元,20年总计利息支出为91.06万元;

房贷时间计算
房贷时间计算

2、房贷基准利率上浮三成即6.37%计算,贷款期限20年与30年比较:

贷款期限20年,利率6.37%,每月还款额为7379.39元,20年总计利息支出为77.1万元;

房贷时间计算
房贷时间计算

贷款期限30年,利率6.37%,每月还款额为6235.43元,30年总计利息支出为124.47万元;

房贷时间计算
房贷时间计算

上述四张图表整理如下:

房贷时间计算
房贷时间计算

通过比较可以看出:

1、贷款利率在4.9%以上时,贷款30年与贷款20年相比,贷款总利息支出,要多出58%以上,利率越高多出的比例将更高!相当于多贷款10年,贷款利息要至少多支出六成!

2、当贷款利率超过基准利率一成以上即5.39%时,贷款30年利息支出将超过贷款本金!

因此,假如是2年前贷款利率普遍为基准利率上浮20%以上(即5.88%-6.37%)时,由于贷款利率偏高,已经超过了绝大多数保守型理财产品的收益。此时在有条件的情况下应尽量考虑缩短贷款年限,避免总利息支出过高!

相反,假如是4年前贷款买房,当时利率仅为4.3%(即基准利率8.5折-9.2折),此时将贷款年限拉长,减少对自有资金的占用则无可厚非。到底要借100万也不是想借就能借到的,如利率合适,好不容易借出来了,肯定借的时间越长越好!


是否考虑提前还贷因素:

假如购房时考虑过会提前还贷,那么实际贷款年限选择就没那么重要了。如是打算较短时间内提前全部或部分还贷,由于直接减少的是贷款本金,因此将大幅减少总利息支出。

此时个人观点倒是建议将贷款年限拉长,因为贷款年限拉长将使每月还款额减少,留在手中的资金则变多,这样可以把握更大的主动性决定何时提前还贷。反正是提前还贷,相差几个月或者一两年,总利息支出不会相差太大!

当然,如资金充裕,贷款时利率又较高,也可以干脆在贷款时主动提出增加首付比例,这样直接降低了贷款额,对总利息支出影响最大!不过部分银行提高首付比例可能导致贷款利率的折扣减小。

本人当年买房时就将首付比例主动提高到五成,当时本可享受九折利率优惠,结果由于贷款金额变少,只能享受到9.2折!


资金流动性因素:

即每月还贷后是否会造成生活压力过大,通过上述图表可以看出,贷款20年与30年,每月还贷金额仅相差1200-1300元。但假如原本压力就已经较大了,多支出那一千多元可能成为压倒骆驼的最后一根稻草,此时也只能选择较长年限的还款方式,减少短期压力了!

另部分贷款人可能为销售等收入不稳定职业,此时选择较长贷款年限可减少每月支出,避免极个别月份收入过低,导致压力太大,甚至无法按时还贷!

同样可以在收益较高的月份进行提前部分还贷,这样既可以减少每月支出,又可以通过部分还贷的方式减少总利息支出。

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作者: 在线配资

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