以业绩持续增长促进估值提升

旭辉控股成立20周年之际,旭辉控股董事局主席林中接受了中国证券报记者独家专访。林中认为,目前地产行业股价低估这一现象是受行业、政策、风险偏好等多方面因素影响形成的。从中长期估值提升的角度看,稳定、持续、高确定性的业绩增长是核心抓手,也是能够获得高估值的基础。

林中透露,未来几年,旭辉还是会坚持做强做大房地产主业,保持主业一定的增长速率。主业扩大后,要沿着纵向的产业链和横向的价值链来发展“房地产+”,“为了保持企业中长期持续的增长,我们要努力今天,布局明天,思考后天。”

上市越早对企业帮助越大

中国证券报:2000年,你带领旭辉开始了二次创业之路,并将总部定在了上海。回首这20年,你认为自己最正确和最错误的决定分别是什么?如果重新来过,你会做怎样的改变?

林中:这20年以来,我认为最正确的决定第一个就是来到上海二次创业,这让公司在发展阶段有了更大的舞台。随后,我们以长三角为大本营,逐步发展到全国,也证明了当初的这个决定还是正确的。

第二个最正确的决定是2011年决定去港股上市。现在回过头来看,上市越早对企业的帮助越大。2012年港股上市后,旭辉就如虎添翼,进入了快速发展期。其实上市不只是融资,更能对接国际资本市场,让我们用国际投资者的要求来鞭策自己。

企业家的成长都是用学费堆出来的,无人能例外,大错努力不犯,小错不能避免。旭辉有买错地的时候,有用错人的时候,也有做错经营决策的时候,这些错误背后都是损失。对于地产行业来说,最大错误是战略出错误,其次是用人出错,再次是买错地;战略绝对不能出错,错了后果就很严重。

发展至今,旭辉很幸运并没有犯重大的错误、经历过大的危机。这是因为我们从每一个小错误中不断吸取经验,不断变革和成长。

中国证券报:虽然根植上海20年,但旭辉仍旧被视为闽系房企:大手笔、大动作与上海本地企业相对保守的作风不完全一样。对此你怎样看?

林中:我们不认为旭辉有很激进的风格,我们的负债、杠杆都属于同类房企中较低的水平。其实,得益于上海人才高地的优势,旭辉从成立之初,就是一家全国化的企业,我们的员工来自五湖四海,还真没有哪个地方的人特别多。我们经常开玩笑,说我们都是来沪务工人员。

旭辉追求的是稳健和长期发展,寻求的是增长率、负债率和利润率之间的平衡。我们不会追求那么极致的增长,更没有极致的杠杆。我们的净负债率长期保持在70%以下,融资成本保持在6%以内,未来还会进一步降低。

旭辉成立20年,经历过从零到一的时代,股改之后就很早开始规范化管理,在公司治理方面获得境内外专业投资者的认可。市场上有些不是闽系的企业也很激进,有些是闽系的企业也很稳定,这和不同企业的选择有关系,在这一点上我们一定不要贴标签。

引入国际长线投资者

中国证券报:家族企业和现代企业制度之间,你认为孰优孰劣,怎样相得益彰?今年6月,美国资本集团入股旭辉,引入外资股东的用意何在?

林中:企业根据自身的发展情况和阶段选择治理体系,不一定孰优孰劣。

以旭辉来说,我们是家族控股的现代企业,这要求我们以现代企业制度打造治理机制。企业的传承和家族的传承也是两个概念,企业家必须想明白这一点。企业的传承是让这个企业能像齿轮一样运转下去,成为百年老店。而家族的传承则更多是价值观和精神的传承,和企业经营的传承是分开的。家族不可能每时每刻都有适合经营的人才。所以,企业的传承一定是要通过董事会,这个董事会未来是社会的,有家族代表、股东代表,还有社会精英,由董事会挑选出最适合的经营管理层。

我们今年6月配售了1.85亿股给6名机构投资者,其中约1.77亿股配售予以一家国际知名长线投资机构,这与旭辉所坚持“长期主义”是一致的。引入国际长线机构投资者有助于优化股东结构,对旭辉股价的长期坚挺也是有好处的。

目前,旭辉有5大类机构股东,其中国际投资者有欧美、亚洲地区的长线养老基金,欧洲最大的养老基金和保险集团,加拿大的大型保险集团等,另外还有国内知名的公募、私募机构以及国际大型指数基金。

中国证券报:一直以来,都是房地产赚钱但房地产股票不赚钱。未来如何提升地产公司估值?

林中:地产行业股价低估这一现象是受行业、政策、风险偏好等多方面因素影响形成的。尽管如此,地产公司的盈利能力表现一直是不错的,优秀公司也能维持20%左右的ROE水平,还有很高的股息率,是非常值得长期价值投资的标的。

拿旭辉来说,大股东自上市以来通过持续增持的方式表达对公司长期价值的信心,今年也已经增持超过3亿港币。上市至今派息累计达到1.44港元/股,超过了IPO的发行价。

从中长期估值提升的角度看,稳定、持续、高确定性的业绩增长是核心抓手,也是能够获得高估值的基础。对于旭辉来说,要通过以下几方面的工作,逐步提升估值水平往大企业靠拢:

首先,旭辉的战略前瞻性和严格落地执行是企业发展的核心竞争力。具体业务模式上,通过增加多元化拿地和丰富多元收入结构,区域整合保持组织活力,保障业绩增长的确定性。

其次,在地产行业新周期下,多维度、全周期提升运营效率,使用好管理红利,是我们保持ROE水平处于行业领先位置的重要工具,也是吸引长期机构投资者的重要因素。

第三,旭辉一直坚持稳健均衡的发展模式,追求业绩增长和负债的平衡,努力提高信用评级,这也是估值持续提升的重要基础。

此外,我们也要与资本市场保持持续、有效、畅通的沟通,给予清晰的业绩发展指引,持续兑现业绩增长,获得境内外更多长线投资者的认可,从而可以获得更高的估值定价。

专注房地产主业

中国证券报:房地产行业已进入存量竞争时代,不少观点称行业将迎来兼并整合之势,旭辉是否有收购中小房企的考量?

林中:疫情过后,行业现金流紧张,面临破产风险的房企可能会越来越多,收并购机会也很多。年初到现在,我们接待了一些要求被收并购的企业,但是评估过后都不符合我们的内部标准。

没有成功收购案例的核心问题就是找不到适合我们要求的好资产。我们对于收并购还是非常谨慎的,按我们的标准,如果是资不抵债的资产,我们是不会开价的。所以我们现在更多的还是项目的收购。“一箩筐”一起收的这种收购,我们不做,还是要挑“好苹果”,为股东负责。

中国证券报:地产和多个行业有较强的协同效应,旭辉有没有进军新领域,投资优质公司的想法?

林中:地产开发仍然是今天旭辉最重要的业务,同时,我们还在着重发展明天的业务,例如物业、长租、商业等“房地产+”板块,这部分业务也都是围绕地产开发的主航道进行布局,与主业有战略协同。

未来几年,我们主要还是做强做大主业,保持主业一定的增长速率。随着主业扩大后,要沿着纵向的产业链和横向的价值链来发展“房地产+”。像今年以来我们并表永升服务后,“旭辉+永升”的协同效应有望进一步加强。

未来,地产企业的开发主业规模一定会萎缩,一旦开始萎缩,明天的业务就需要承担增长的责任,确保利润不萎缩,保持正向增长。而在明天业务萎缩以后,后天业务要成长起来,才能维持收入的增长。

因此,为了保持企业中长期持续的增长,我们要“努力今天,布局明天,思考后天”。旭辉也在积极寻求其他行业发展的机会,目前还在研究中,估计10年之后会成为旭辉的第二主业。(高改芳)

作者: 格隆汇

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