公募REITs让不动产“动起来”,普通投资者能参与么?

如果要说改革开放前30年最“诱人”的大类资产投资,那可能非房地产莫属了。曾几何时,多少人为房地产长期的高增长和无回撤目眩神迷,将几代人的积蓄投资于房地产市场,直到国家“房住不炒”的宏观政策出台,才终止了这一略显疯狂的全民炒房热潮。

时至今日,投资商品房已经红利不再了,那么个人投资者在不动产领域是否还有其他好的投资选择呢?答案是有的。

8月7日,中国证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》(下简称“《指引》”),公募REITs将在基础设施领域率先试水,且发行对象不再以机构投资者为主,而是面向广大个人投资者,为更广泛的人群提供了新的投资渠道。

公募REITs回报惊人

REITs全称是Real Estate Investment Trusts,翻译过来就是“房地产投资信托基金”, 是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专业投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs起源于美国,目前全球已有40多个国家和地区发行了REITs产品。

在国外,REITs是非常成熟的投资品种。研究显示,1998年至2017年,美国公募REITs的年回报率为10.9%,仅次于私募股权,高于股票、债券等;美国公募REITs的夏普比率为0.44,仅低于波动率很低的部分债券产品。

作为全球普遍被应用的金融产品,REITs因其底层资产的稳定、对实体经济的融资支持等优势一直被业界呼吁开放,直到今年4月30日,证监会与发改委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》,公募REITs终于首次正式出现在大众视野。与其他国家普遍以房地产项目为底层资产不同,我国的公募REITs目前限定在底层资产为基础设施项目,这是由于,我国房地产市场存在租金回报率低、投资渠道较多、税收体制较难改动、以及社会对房产的敏感性较高等多种原因,如果在当前推出以商业地产为底层资产的REITs,有可能存在一定的风险性;相反,选择基础设施项目作为底层资产,则可以最大程度地响应国家“大基建”的经济政策,有效发挥金融工具对实体建设的融资能力,同时也可以获得更稳健的底层资产支持,让首批接触REITs的普通投资者获得良好体验。

此前我国不动产投资领域有过类似的资产支持证券产品,但都以私募基金为主,并没有真正意义上的公募REITs。比如近年来,上交所就在私募REITs市场做了很多尝试,积累了经验和优势,构建了类型丰富、运行稳健的私募REITs市场。截至2020年7月底,已有33单类REITs产品在上交所发行,规模562亿元,覆盖了仓储物流、产业园区、房屋租赁、商用物业、高速公路等多种不动产类型。但私募REITs只能面向合格投资者,普通投资者参与这个市场还是比较困难。

因此本次基础设施公募REITs的面世,可以看成金融改革上的一个小里程碑,一方面解决了央企、国企开发基金项目的融资需求;另一方面也为广大投资者提供了一类不错的固定收益产品。

堪称股市的稳定器

为什么说REITs是不错的固定收益产品呢?

首先就是收益的稳定性,REITs每年都按期分配,收益的稳定性与长期性会吸引稳健型投资人,所以REITs在国外是保险资金、养老资金首选的投资产品之一。

第二是资产的安全性,它锚定不动产资产,本身没有金融泡沫,具有很大的安全性与增值性。

第三是交易的便捷性,REITs可以上市流通,投资人可以入市购买,持有人可以随时到市场上转让兑现。由于在公开市场交易,避免了不动产等另类资产不易交易的问题,却能够部分享受另类资产的高收益。

最后,REITs能够稳定整个资本市场。公募REITs的波动性较小,底层资产比较稳定,使它不会暴涨或暴跌,当它发展到一定规模后,甚至可以成为股市的稳定器。

我国政府和企业基础设施资产规模巨大,商业地产规模也很大,未来权益型公募REITs在我国具有巨大的市场空间。

从大趋势看,个人投资者现在越来越倾向选择公募基金。深交所此前公布的2019年个人投资者状况调查显示,过去一年中,参与过公募基金交易的受访者较上年大幅增加17.2个百分点,占比达到45.8%,为近四年最高水平;其中,30岁以下受访者参与公募基金比例为49.4%,较40岁以上受访者参与度高7.5个百分点。公募REITs的推出,进一步丰富了投资者购买公募基金的选择。

目前就有很多央企已经开始跃跃欲试,它们大多看好公募REITs在盘活存量资产、拓宽融资渠道等方面带来的利好,甚至此前很少发行资产支持证券的一些基建集团也开始积极探索发行REITs。对于这些参与基础设施开发的单位,尤其是建筑单位来说,REITs能有效盘活存量资产,有助于推动基础设施投融资市场化、规范化健康发展,最终实现优质资产上市的目的。

哪里能买到REITs基金?

那么普通投资者如何购买公募REITs基金呢?

公募REITs的购买渠道与购买普通公募基金一样,一个就是公募基金的直销柜台,另外一个是代销渠道,比如银行或者券商,以及头部的市场化投资机构,通过这些持牌机构,普通投资者就可以参与到公募REITs计划之中。

REITs其实为投资者提供了一个间接获得不动产收益的优质渠道,由于REITs是集体投资计划,投资者可以购买少量的REITs单位作小额投资,而无须为此投入大量资金。和股票一样,REITs也是具有较强流动性的投资工具,它能在股票市场上以很低的交易成本自由交易,因此投资者可以在自己需要的时候随时选择卖出,而不用考虑赎回的成本,当然,REITs的价格也因此受到股市波动的影响。

从本质上看,公募REITs可以被视作一种集合不动产、股票和债券特点的混合型投资工具,不动产(在我国目前是基建项目)提供了底层收入的稳定性,股的部分创造了高收益的可能性,债的部分则是投资者稳定的投资回报。作为能够间接投资不动产的方式,这个组合对于个人投资者和机构投资者其实都具有很大吸引力,且门槛对比其他产品非常低。

更进一步来说,公募REITs未来有可能成为向全民提供接近固定回报的集合投资工具,从而推动养老金、保险资金、慈善基金等机构通过头部的资管机构投资于此,充分发挥这些专业投资机构的投资能力,通过合理的资产配置,把REITs资产放到投资组合之中,从而为全民共享新经济发展成果提供理想渠道。

因此,面对当前国内存在的居民投资渠道缺乏、优质标的投资门槛高等问题,尽快推出公募REITs这一风险适中、流动性强、稳定回报的投资品种,有助于降低不动产市场投资门槛,活跃市场,并提振投资者对未来新新经济增长的信心。

截至目前,全球REITs规模已超过2万亿美元,而据机构推测,中国公募REITs市场规模可望达到6万亿人民币。面对这个巨大的市场,相信随着本次《指引》的推出,未来将会有更多的公募REITs诞生,成为金融服务实体经济的又一重要工具,促进金融与房地产的良性循环。

提示:

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作者/夏芈卬

编辑/财富君

图片来源/视觉中国

作者: 格隆汇

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