买房之前,我有7个建议(适合收藏)

致敬维米尔《倒牛奶的女佣》 简七插画师 豆

Hi,我是简七~

疫情逐渐平稳,不少人又开始关心起房子。还能不能买房?在哪里买?怎么买?

上周,简七VIP这篇《7条买房攻略》播放量特别高,都是实操落地的建议。

今日开放免费阅读,不要错过~

01 选好地段

所谓好地段, 除了我们传统意义上说的核心区域,市中心的概念以外,还有一种情况:

有些房子虽然远一点,但周围交通方便、地铁四通八达,再加上开发商品牌知名度高、口碑好,房子也会相对抢手。

一旦以后卖房,周期相对较快。如果想出租的话,租金回报率也比较高。

好地段背后隐含的,其实就是流动性和保值性更好。

绝大多数人,都不会一生只买一套房。当你在未来置换的时候,好地段就会给你非常大的主动权。

02 有的放矢地看房

先列出你的几个重点诉求来——

比如,孩子九年制教育最好在同一个区域,方便上下学接送、周边要有大型商圈和地铁、距离上班地点不能太远、周边有三甲医院方便老人生病及时就医等等。

按照需求从强到弱排序,在一些看房APP上选择2-3个目标地区,再各选出10-15个左右的小区,集中一个时间段密集的看盘。

你不妨试试排除法,非常有效。

利用排除法,做了第一层筛选后,一鼓作气,突击式的密集看盘。辛苦虽辛苦一点,但成效显著。在同一时间看的话,小区的户型、朝向、物业、车位等条件的对比感会非常强烈,印象会很深刻。

尽管此时你还不能确定最终买哪个小区,但密集看盘,并通过诉求由强到弱的排除法,你已经基本锁定在3-5个小区了。

更惊喜的是,当市场突然放出来一套价格上符合甚至低于你预期的房源时,你做出决策的时间就会更快,成交几率就会更高。

我的朋友小A去年下半年在看中了房之后,因为在价格上觉得还差点意思,所以一直观望着,但和帮忙锁定房源的中介、房东之间维持着不错的联系。

结果疫情来了,房东的生意遇上了周转问题,直降30万卖给了小A。她已经喜滋滋地在着手办理贷款了。买二手房的确讲究缘分,但前期做好功课,更容易挖到笋盘。

03 密集看房,不贪便宜

有时候同一地段不同的小区,楼栋、楼层还有户型的不同,都会导致价格可能会差不少。这也是为什么要密集看房的原因。

只有详细了解了不同房源的实际成交价格,你才会知道什么样的价格是真的合理,什么样的价格,看起来便宜,但可能会「踩雷」,比如因为是临街、楼层低、或者其他隐形的不利因素而导致卖价低。

要有一个觉悟,既然买房这么大一笔钱出去了,不要在关键时候,因为贪小便宜而失了大分寸。

比如,同一小区,一个单价7万/平方米,一个单价7.2万/平方米,那么买便宜的房子就更划算吗?也未必。

如果楼层低、户型采光差一点,也许也可以原谅。但是楼层低+户型差+临街+楼间距近,甚至还有一些不可饶恕的硬伤(比如紧临化工厂、轨道、高压线、高架、垃圾房),那买了真的后悔。

另外,对心仪的房子建议多个时间段都来看看,比如不光要白天看,傍晚、晚上都可以再来看一次,很可能就会发现一些新的信息。

04 税费、首付一起看预算

北京、上海都是卖方很强势的市场。房屋成交过程中的税费,都是由买家买单。

所以二手房的税费怎么收,是你务必要了解的知识点。如果稀里糊涂的买了房,很可能事后要多付出几十万的学费。

比如房龄已经满五年并且是卖房家庭的唯一住房,那么是最理想的情况,如果没有满五年,就要交个税。

所以当你看到一个非常优质的房源,也不一定是笋盘(低于市场价、性价比高的房子),请先看看,房源是不是满五唯一。

另外,满五的未必比满二的好。满五不唯一比满二不唯一的个税可能要高更多。因为五年前房子要比两年前更低,房子价格差值更大,所交个税也就更多。

是不是满五不唯一的一定不能买?不满二的一定不能买?其实未必。

比如,不满二的房子业主为了尽快脱手,给出一个比较低的价格,加上所有税费,比同类房价还要低,那也是可以考虑的,但这样的话,一般对于首付的要求就很高。

买二手房的一个特点是,首付、贷款都有很大的灵活性,所以需要具体问题具体分析。

05 选好中介

二手房交易中,中介的佣金是很高的。一般来说,中介费按照房屋成交价格总额的0.5%-2.5%计收。有独家代理权的,收费标准可适当提高,但不超过成交价格的3%。

这个行业门槛看起来很低,但其实对专业度要求很高。

选择一个很好的销售,就是我们买房路上的得力助手,选择一个经验不足的销售,那就是猪队友,有可能给我们带来损失。

成熟有经验的中介,其实反而并不急着逼你做决定,而是会把楼盘的卖点和不利因素都坦诚地说出来,帮你整理投资这个楼盘的的整体逻辑,这一步很关键。

因为有经验的中介都知道,通常只有客户想清楚了,后面成交才会自然快速、顺利。

如果一个中介,只吹楼盘的好,并不值得信任。让客户有充分的知情权,反而更能坚定购买的决心。

二手房是一个非常讲究深耕区域、了解房源的市场,最好找老中介或者店长。

经验丰富的中介会根据你的需求,帮你推荐合适的房源。一般的中介,只会推他们最近要加推的房源,根本不关心业主想要买什么。

优秀的二手房中介,各显神通,比如有些可能深得原房东的信任。那么,他对于卖家的把控力,可以让我们直接少走很多弯路,甚至减少买房的成本。

而且有经验的中介因为熟悉二手房的操作流程,往往在首付、贷款技巧上,会帮我们很多。这是他们最强大的竞争力。

无论是置业顾问,还是二手房中介,一开始谨慎挑选很重要,但当你选择了靠谱的战友,那么就是共同的利益方,目的都是为了顺利达成交易。

06 谈价的艺术

二手房买卖中总是会遇到各种各样的不确定因素,比如,房东突然在价格上犹豫不想卖了,有经验的中介会迅速成功帮你说服搞定,或是找到一个让卖家和买家都能比较满意的替代方案。

谈价是门艺术活。疫情之后,楼市又这么热。怎样可以谈到一套心仪价格的房子呢?

在谈价之前,首先了解清楚房东的出售意愿,是为了投资收益落袋为安,还是自己要换房?这套房子挂了多久?是否着急出手?

比如,如果了解到,房东卖房主要是为了资金周转,如果你能够凑足更多首付,首付多、付款快,就是最棒的砍价利器。

动辄大几百上千万的房价,让个5万、10万,有时候也就是房东一念之差的事。

价钱谈得好,省下的相当于为装修做贡献了。

这里多说一句,很多房东出于各种考虑,不一定会在一开始就亮出底牌,可能会用一些比较通用的理由,比如想换房、要出国等应对你。这里你不妨多问一些具体细节,自己不方便还可以先请中介出面问,就更容易确认真相。

在价格谈判上,还是可以多信任你的中介。

就我知道的,不少跳过中介,买家贸然和卖家杀价,最后谈崩的例子,并不少。

更建议在筛选中介这一道准备工作上多留心,从专业度、诚信度、口碑、经验等多重考核;选好了不妨多多配合协作。

请中介说服房东时也不能空谈,而要用同小区、同户型的最低成交价的事实来压价,让房东认识到你的出价合理,并且自己已经赚了很多,可以适当让利促成交易。

07 稳

最后一条,买房心态一定要稳。

一是不可心急。如果不是特别紧迫的自住刚需,挑不到综合素质好的房子,你大可以继续持币观望。和二手房东谈价的时候,你给人感觉越淡定,谈价筹码也会高一些。

二是买房策略要及时跟着风向改变。

最近楼市很热,乐观一点看,这是经济复苏的象征,随着户籍放开、城镇化比例提升,刚需、改善型住房的市场仍非常广阔,选择也越来越多,这是在经济低迷时,应该要有的信心。

但要注意,个别稀缺楼盘和城市火热,并不能说明楼市的全貌,所谓的房价反弹并没有出现。在政策的调控下,不能再期待当下的房地产市场还能大赚一把。

还有一个现实的观察是,大城市的小户型相对更好卖,小城市的大户型往往才有市场。

一线城市首选70-90平的2-3房,地段没问题的话,转手一般都比较容易。

二线城市首选100-120平的3房,由于二线城市新区房价和涨幅普遍高于老城区,所以老城区反而有一定劣势,就需要考虑带学区、最核心地段等更多因素,来保证流动性和保值性。

三四线城市不建议纯投资,毕竟小地方的需求和经济实力有限,如果人均收入不高,也没什么产业优势,人口很可能都在持续净流出,需求「基本面」就有硬伤。

还是那句话,房住不炒,对大部分人来说,房产类投资已经越来越专业、风险也越来越高,并不算好选择。

好啦,今天和你分享了7条买房攻略,希望对你有帮助。如果有什么买房中遇到的问题或经验,也欢迎留言交流。

如果觉得今天的内容对你有用,不妨点个【赞】~

——————◆◇◆——————

私信回复“礼包”,免费领取《从0开始学理财大礼包》

私信回复“网站”,免费领取《65个常用理财投资网站大全》

(点击头像进入我的主页,头像右边就是【私信】按钮啦)

欢迎加入我的圈子↓,本圈子永久免费,每天分享普通人也能听得懂、用得上的理财方法!

(此处已添加圈子卡片,请到今日头条客户端查看)

作者: 友财网

友财网官方财经博客,友财网,聚焦外汇贵金属、期货、股票等行情资讯,展现外汇汇率牌价,云集知名外汇经纪商和权威外汇分析师,为投资者提供最及时的快讯,报价及最专业的财经日历及资讯等相关服务。官网:www.yocajr.com
返回顶部