今年疫情下能投资loft公寓吗?投资什么更安全靠谱 - 2020年理财排行榜

今年疫情下能投资loft公寓吗?投资什么更安全靠谱

今年这个疫情下,能投资loft公寓吗?投资什么安全? 朋友前几天买了公寓,那个公寓自己有商圈,周围的生活也很便利,周围房价都一万三四,公寓只卖八钱左右,一套下来二十几万就可,说到明年交房卖出去也能赚十几万,建议我们也去投资公寓。我对这事没底,想请教大家,投资公寓划算吗?

你好,公寓不限购,普遍面积比住宅小,门槛可能更低,而且位置好易出租,有钱有想法不足为奇的。

可是,能否投资公寓,这事都不能一概而论,我的观点还是这个:

  • 楼市有风险,投资需谨慎。

其实,商业公寓与普通住宅是存在巨大的差别的,接下来我就从买公寓怎么赚钱、购买条件、转手难度、租金回报和到期处理的5个方面做个分析,然后你自己在做个理性决定就好。

一、买公寓是怎么赚钱的呢?

买公寓和买住宅是有区别的,这个区别一定要先知道的。

  • 商业公寓的产权年限只有40年或者50年,普通住宅则是有70年,这就是两者最大的不同。

但是对于如何赚钱,很简单,公寓和住宅一样的,可以靠物业升值,也可以靠出租获得租金回报。

对于物业升值,我们要知道,不是所有的物业都能升值的,这主要还是取决于建筑质量、地段、周边商业配套等,具体都要视情况而定的。

至于租金回报后面做个详细的解说吧。

二、公寓的购买条件你知道吗?

首先我们要知道住宅和公寓的物业类型其实不是一样的。

  • 住宅:限购,首付比例30%,贷款年限30年,贷款利率4.9%;
  • 公寓:不限购,首付比例50%,贷款年限10年,贷款利率5.88%。

首先,公寓属于商业物业,是银行严格监管的范围,一般审核很严格的,对各种收入证明和财产证明的要求都很高,容易出现拒贷的风险。

其次,购买公寓将无法享受到住宅物业的优惠利率,基本都是上浮10%到20%之间,所以要做好贷款利率更高的准备。

然后,公寓的资金杠杆会低于住宅,因为公寓最低首付要达到5成,住宅最低首付只要3成,同样的公寓和住宅,你的首付款要准备的更多。

最后是公寓的贷款年限比较短,相同贷款金额的前提下,公寓购买者的月供压力会更大。

可以给你做个举例,同样都是商业贷款100万,等额本息,住宅贷款30年,公寓贷款只有10年,每月月供相差是1倍的。

住宅:贷款金额100万,贷款利息91万,月供是5370元;

公寓:贷款金额100万,贷款利息32.5万,月供是11041元。

三、你一定要知道公寓的转手难度

相较而言,二手公寓的转手难度真的比住宅大太多了,主要是因为:

  • 一方面公寓产权年限只有40年,比住宅短了很多。
  • 另一方面公寓的交易税更高,具体的如下图就知道了

今年疫情下能投资loft公寓吗?投资什么更安全靠谱

如果你觉得看起来不够直观,没关系,我就给你举个例子,你就会知道公寓的转手税费到底有多高啦。

假如你投资一套100万的公寓,出手的时候,公寓的价格上涨了30%,你可以卖130万元,你需要缴纳的税收如下:

  • 增值税:(130万-100万)*5%=1.5万
  • 其他杂税:1.5万*17%=2550元
  • 印花税:130万*0.1%=1300元
  • 个税:130万*3%=3.9万
  • 契税:130万*3%=3.9万
  • 简单粗略的算下来,130万的公寓出手你要缴纳的税费是19万。
  • 另外,你还要有中介费:130万*2.5%=3.25万

当然,这些费用最终都是要购买二手房的人来承担的,所以公寓二手房的销售,还要加上这些费用的话,难度可想而知,而且交易周期肯定会更长的。

最终,在我国当下住房不抄的大基调下,房价很难再暴涨的,所以购买公寓想要通过物业升值然后转手获得高额得回报其实是挺难的。

四、谈谈投资公寓的租金回报吧

既然靠物业升值有难度,我能不能靠出租获得高额回报呢?

其实,如何看公寓出租能否赚钱,很多人觉得只要租金和月供持平不就可以了。

当然不是的,我们需要关注的是公寓的租金回报率,如果其低于租金闲置的回报,那么你投资公寓其实就是亏损的。

今年疫情下能投资loft公寓吗?投资什么更安全靠谱

  • 可以看看上面的这张图片,全国大部分的城市租金回报率都是处于较低的水平,一般在2%左右。

一般公寓物业的回报率应该要高于平均值的,按照乐观的估计,公寓的租金回报率一般就是在3%左右的,但是真的按照这个回报率来算的话,你会发觉低于目前银行理财4.5%的回报率。

五、公寓房子到期后要怎么处理呢?

根据目前已经到期的住宅、公寓,政府的处理案例来看:

  • 住宅是自动续期的,不需要另行缴纳费用的;
  • 公寓到期的话,必须要主动进行申请延长,而且还要缴纳高昂的土地续期费。

比如,今年有个案例,海宁龙祥大厦到期,收取了每平方米3137元的续期费,大概就是总房价的7.5%,这真的是一笔不小的开支。

因此,购买公寓你就要做到到期还要续费的准备了。

最后的补充是公寓和住宅的区别就是水电费,公寓属于商业用电,住宅就是民水民电,公寓缴纳的费用相对较高的。当然,并不是说相处住宅看起来的优势不明显,就代表公寓不能投资的,关键就是你要平衡上面5个方面的分析,看看自己的资金情况与承受能力来做评估的,还是那句话送给你:房市有风险,投资需谨慎,这就是我的观点,谢谢。

作者: 投资理财

投资理财,投资理财是指投资者通过合理安排资金,运用诸如储蓄、银行理财产品、债券、基金、股票、期货、商品现货、外汇、房地产、保险、黄金、P2P、文化及艺术品等投资理财工具对个人、家庭和企事业单位资产进行管理和分配,达到保值增值的目的,从而加速资产的增长。投资理财一词,最早见于20世纪90年代初期的报端。随着我国股票债券市场的扩容,商业银行、零售业务的日趋丰富和市民总体收入的逐年上升,“理财”概念逐渐走俏。

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