未来投资,还是买点股票 - 2020年理财排行榜

未来投资,还是买点股票

过去20年,中国最好的投资无疑是房地产。但我想说是房价目前那么高,不代表它就应该这么高。房价之所以这么高,除了大家耳熟能详的城市化、人口红利、货币超发、信贷扩张等叠加因素的作用外,导致房价持续上涨还有一个很关键的因素叫着“一致性预期”。

简单解释下,所谓的“一致性预期”,就是大家都觉得这个东西能涨,就会有更多的人投入资金去购买,最终导致价格越来越虚高。但我必须在这里警告大家,“一致性预期”一旦打破,迎接将是不可遏制的下跌。

显然,随着房地产政策的持续加强,以及房地产行业融资环境的恶化,回报率极低的房地产资产继续上涨的预期将会在最近几年打破。一旦打破,房价将会出现抑制不住的下跌。当然价格下跌的程度与城市量级会挂钩的。对于房价,他的价格基石底部究竟在哪里?我有一个理论,大家思考下,真正的价格基石在于在一个价位上,有源源不断的接盘者。而对于城市发展来看,基石价格应该就是白领阶层收入中位数的人能够承受的价格。

大家脑补一下如果真的出现价格下跌,会在什么位置停住?

从投资的角度来看,房地产市场在过去20年就是一个大大的投机市场。回归到投资逻辑来看,大家投资股票,通常觉得比较合理的估值中位数水平是20倍PE,对应就是年化5%的收益率,根据对公司业绩增长预期,市场会给予或更低或更高的PE值.为什么说5%收益率是相对合理的,我觉得这个是目前资金环境下的综合机会成本的水平(记住,不是无风险利率)。

那么房地产是什么水平?估计大家很少用PE来衡量房地产价格是否高估。目前国内大多数城市住宅的毛租金回报率是1-2%,当然个人出租住房一般也很少主动申报税费,所以可以权当着是净租金回报率。1-2%的租金回报率,对应的PE是50-100倍,比创业板的平均PE水平还高,投资价值何在?

房地产唯一的投资依据就是资产的不断升值,资产升值的天花板又在哪里?是货币发行量和信贷政策的扩张程度。显然这两点对于房地产业来说明显在收缩。这两个方面的改变会逐渐成为改变“一致性预期”的最后因素。拐点来到,切记要且行且珍惜。我可以不夸张的讲,大体来说,当前各城市的房价也许是未来10年价格的天花板(部分城市会有一定的上浮空间,但不会太大)。

有人估计会说,你说股票就说股票,干嘛扯到房地产上来?实际上,中国的股票市场发展到今天,与房地产存在一定的此消彼长的关系,这个无需论证,你们把房价走势和三大指数拉起来比较一下就可以很明显的看出来。中国的投资市场是典型的散户市场,不仅仅是股票市场,房地产投资市场也是一样,散户市场最大的特征是跟风(所以“一致性预期”很起作用),一旦某项投资成为“风气”,大家都会跟进,继而这种预期不断加强,最后这个市场越来越庞大,欲罢不能。但是与此同时,其他的市场就会出现一片萧条,大家想想是不是这么个情况?

从目前的时点来看,一旦房地产市场的“一致性预期”被打破,房价肯定会出现向下波动,会经历一个“修复估值”的长周期。而相对于来说,未来股票资产的收益率会更高也更持续。股票的内涵是上市公司的股权,在目前的资本市场改革推动下,上市公司将会是中国最成功、最有活力的市场主体。从概率上讲,它们是社会价值的创造者,同时也是利润的获取者。持有股票,就是分享上市公司的利润。当然这个时候,有人说很多上市公司不分红,我怎么分享?不过,你得想想,不分红的话,钱去哪里了?是上市公司拿去再投资了,理论上讲,上市公司愿意把钱拿来再投资,说明它有很好的项目为股东赚取更高的利润,最终体现在利润增长上,继而体现在估值上涨上。股价涨了,不也是一样在享受上市公司带来的收益吗?

当然,说到这里,大家最关心的还是买什么公司的股票。虽然我一直认为投资者应该布局一部分股票资产,但是我从来不建议乱买。在黑天鹅事件频发的年代,绝大多数投资者没有研判能力,为了寻找“炒股”的快感,经常会跟风瞎买一通,最终遇到个暴雷的,亏的底朝天。股票投资是一件很专业的事情,我相信中国的股票市场也会越来越专业化和机构化,到了那个时候,投资者就可以选择更多的优秀机构,把自己的资金委托给他们来管理。对于大部人来说,资金量不大,又想投资,我的建议既然不知道买什么好,就不要瞎买,买点大银行的股票,长期拿着,收益率肯定跑赢无风险利率。

最后,想说一句,如果我们的社会大类资产的收益率不是依靠创造价值和利润、而是依赖于超发货币来实现的,这种模式是无法持续的,而且会造成资产价格的泡沫,总有一天会爆破的。

作者: 比尔盖茨

比尔·盖茨(Bill Gates),全名威廉·亨利·盖茨三世,简称比尔或盖茨。1955年10月28日出生于美国华盛顿州西雅图,企业家、软件工程师、慈善家、微软公司创始人。曾任微软董事长、CEO和首席软件设计师。比尔·盖茨13岁开始计算机编程设计,18岁考入哈佛大学,1975年与好友保罗·艾伦一起创办了微软公司,比尔盖茨担任微软公司董事长、CEO和首席软件设计师。
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